Art. 555
1. Il pignoramento immobiliare può avere ad oggetto diritti reali vantati dal debitore esecutato su beni immobili → art. 812, 813 c.c.
Generalmente si ritiene che esso integri un atto complesso giacché la notificazione del c.d. libello, nel quale occorre correttamente identificare gli estremi del diritto immobiliare che si intende pignorare, deve essere seguita dalla sua trascrizione → art. 170 disp. att.; 2672 c.c. 
In dottrina vi è un contrasto circa il momento perfezionativo del pignoramento poichè alcuni autori ritengono che esso si perfezioni dal momento in cui l'ufficiale giudiziario formula l'ingiunzione, mentre altra parte della dottrina considera il pignoramento come una fattispecie a formazione progressiva che, nel caso in cui abbia ad oggetto beni immobili, si compie con la trascrizione. In giurisprudenza l'orientamento prevalente è nel senso che l'atto di pignoramento produce i suoi effetti e segna l'inizio del processo escutivo a decorrere dal momento in cui viene notificato, pertanto la notificazione rende operanti gli obblighi di custodia del debitore e la successiva trascrizione è condizione per l'opponibiltà del pignoramento ai terzi. L'atto di pignoramento è il titolo in virtù del quale la trascrizione viene eseguita e, per tale ragione la nota deve essere conforme al titolo che la giustifica. Se, dunque, è errata l'identificazione del diritto pignorato nell'atto notificato, ma è correttta la corrispondente nota di trascrizione (che è difforme dal titolo), l'atto di pignoramento è comunque invalido e deve essere rinnovato. Diverso è, invece, il caso in cui l'atto di pignoramento sia corretto e l'errore nell'identificazione del diritto riguardi la nota. Qui è ipotizzabile che il creditore rinnovi la trascrizione per ovviare all'errore, per cui il pignoramento sarà idoneo a produrre i suoi effetti nei confronti dei terzi a decorrere dalla trascrizione corretta, mentre le trascrizioni e iscrizioni nel frattempo compiute saranno opponibili ai creditori.
2. Le regole che sovrintendono al pignoramento immobiliare, rintracciate negli art. 555 e ss., devono essere integrate dalle disposizioni di cui agli art. 599-601 e 602-604 a seconda che la res consista in beni indivisi o l’espropriazione avvenga contro il terzo proprietario.
3. A norma dell’art. 2912 c.c. il pignoramento immobiliare di regola comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti dell’immobile pignorato.
Per accessorio si intende una cosa che, pur conservando la propria individualità materiale, si trova in rapporto di connessione con una cosa principale tale per cui segue il regime giuridico di quest'ultima. Per esempio, il pignoramento di un terreno si estende al fabbricato che sullo stesso insiste, ove tale fabbricato manchi di autonomia economica (possibilità di separazione dal suolo), o di autonomia giuridica (spettanza della proprietà ad un soggetto diverso dal proprietario del suolo) e sia perciò tale da costituire parte integrante di un'unica entità immobiliare.
Le pertinenze, sono invece quelle cose che, pur mantenendo la loro individualità, sono destinate in modo durevole al servizio o all'ornamento di altre, come un'autorimessa o una cantina rispetto al fabbricato principale. Si ritiene, peraltro, che il pignoramento non possa considerarsi esteso ad esse quando non se ne faccia alcuna menzione, soprattutto se la pertinenza abbia un suo identificativo catastale e di esso il creditore non abbia fatto menzione nel pignoramento e nella relativa nota.
Dall’unità del pignoramento discende l’unicità della custodia per la cosa principale e per i frutti, pertinenze e accessori, nonché l’unicità degli effetti → art. 2913 ss. c.c. e 388 co. 3 e 4, c.p. che prendono data dal pignoramento della cosa principale.
La competenza per l’espropriazione immobiliare spetta al tribunale in composizione monocratica del luogo in cui si trova l’immobile (c.d. forum rei sitae) → art. 9 co. 2, 26 co. 1, 28.
4. I beni e i diritti immobiliari che s’intendono sottoporre ad esecuzione, con gli estremi richiesti dal codice civile → art. 2826 c.c. devono essere esattamente indicati nell’atto di pignoramento. Pertanto occorre, sia l'identificazione del diritto di cui il debitore risulta titolare, sia la descrizione dell'immobile su cui grava tale diritto. Sarà, allora, invalido il pignoramento che, pur facendo riferimento al diritto, non abbia la compiuta indicazione del bene (natura, comune in cui si trova, dati catastali) o il pignoramento che, pur indicando il bene, non precisi quale sia il diritto sottoposto ad esecuzione. Tuttavia, affinchè rilevi nella procedura esecutiva, il difetto descrittivo deve comportare una reale incertezza nella individuazione del diritto e del bene.
Il pignoramento può avere ad oggetto tutti i diritti reali immobiliari suscettibili di alienazione, quindi, la piena propietà (anche pro quota), la nuda proprietà, l'usufrutto, la superficie e l'enfiteusi. Non sono, invece, espropriabili il diritto di servitù e i diritti di uso e di abitazione in quanto non autonomamente trasferibili. Va precisato che il diritto reale di cui il debitore è titolare può essere espropriato solo nella sua reale consistenza, non essendo concesso al creditore di costituire diritti parziari non esistenti o frazionare la quota del diritto facente capo al soggetto passivo dell'esecuzione. Per cui, non è possibile pignorare ai danni del debitore che sia pieno proprietario del bene il diritto di usufrutto o di nuda proprietà ovvero una quota indivisa del diritto sul bene diversa da quella di cui egli sia titolare.
 Talvolta, il diritto sottoposto ad esecuzione può mutare ex lege con effetti rilevanti sul processo in corso. Si pensi al caso in cui pignorata la nuda proprietà del bene, l'usufruttuario muoia. Qui dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che la procedura esecutiva può proseguire sul diritto di piena proprietà in quanto la nuda proprietà cessa di essere gravata e si riespande senza che sia necessario integrare o estendere il pignoramento. Quanto precede comporta che allorquando il pignoramento abbia ad oggetto la nuda proprietà occorre accertare periodicamente se l'usufruttuario sia in vita. E questo perchè, se l'usufruttuario muore dopo l'ordinanza di vendita, ma prima che questa sia stata espletata, è necessario procedere ad una nuova stima del diritto di piena proprietà sul bene e alla emanazione di una diversa ordinanza che evidenzi il maggior valore della proprietà non più gravata da usufrutto. Se invece la morte dovesse avvenire dopo l'aggiudicazione il giudice dovrebbe sospendere o revocare la vendita (art. 586), tutte le volte in cui il consolidamento della piena proprietà conduca a ritenere che l'aggiudicazione, sebbene per fatto sopravvenuto, sia avvenuta ad un prezzo palesemente inferiore a quello giusto. Se, infine il decesso si colloca dopo il decreto di trasferimento, l'aggiudicatario diventerà pieno proprietario senza che il giudice possa fare alcunchè.  
Resta da chiedersi cosa succede quando venga sottoposto ad esecuzione un diritto di cui il debitore non sia titolare o del quale sia titolare in maggiore consistenza. Poichè l'errore impedisce l'esatta identificazione dell'oggetto del pignoramento deve ritenersi che l'atto sia invalido e che il vizio possa essere dedotto dal debitore con l'opposizione agli atti esecutivi, ma sia anche rilevabile d'ufficio dal giudice cui spetta di verificare l'appartenenza del bene all'esecutato. Quindi, pure in mancanza di una opposizione all'esecuzione, il giudice dovrebbe dichiarare la nullità del pignoramento e l'improseguibilità dell'esecuzione. Tuttavia si ritiene che l'atto sia sanabile quando il pignoramento sia viziato per eccesso, per esempio sia stata pignorata la piena proprietà ed il debitore sia titolare della nuda proprietà ovvero sia pignorata una quota del diritto del debitore per una consistenza superiore a quella effettiva. In questi casi il pignoramento nella parte eccessiva dovrebbe essere inefficace e non procedibile e l'esecuzione potrebbe svolgersi con riguardo alla situazione reale. Questa soluzione non è percorribile quando il diritto reale minore non è compreso in quello maggiore che è oggetto del pignoramento; se il diritto reale pignorato è diverso da quello effettivamente intestato al debitore, così da non poter essere validamente ridotto a minor consistenza, il pignoramento non è sanabile. 
La scelta dei beni da sottoporre a pignoramento non è compiuta dall’ufficiale giudiziario al momento del pignoramento, ma in un momento anteriore, dal creditore procedente, il quale li individua dai pubblici registri immobiliari, dai quali conosce gli eventuali diritti di prelazione o di precedenti pignoramenti. Limitato nella scelta è il solo creditore ipotecario, il quale non può pignorare altri beni del debitore se non sottopone a esecuzione anche gli immobili gravati da ipoteca → art. 2911 c.c., art. 558.
5. L’atto di pignoramento immobiliare deve essere sottoscritto dal creditore pignorante, se esso sta in giudizio personalmente, o dal suo difensore munito di procura, la quale, una volta rilasciata, ha validità per tutto il procedimento esecutivo → artt. 170 disp. att. c.p.c. e 125.
Tale è l'orientamento ora prevalente, che considera l'atto di pignoramento immobiliare una domanda giudiziale introduttiva del processo di espropriazione, per cui va sottoscritto dal difensore. 
Pertanto, l'atto di pignoramento sprovvisto della sottoscrizione del difensore è nullo, salvo poi stabilire come debba essere dedotto siffatto vizio. In linea generale si può sostenere che il vizio in questione possa essere rilevato d'ufficio in ogni fase del processso di espropriazione, o anche su istanza del debitore. In buona sostanza, il g.e. quando si avveda, autonomamente o su sollecitazione del debitore, della circostanza che il pignoramento è stato compiuto senza l'assistenza di un difensore, dovrebbe dichiarare l'improcedibilità dell'esecuzione con un provvedimento impugnabile ex art. 617. E' possibile anche che il debitore proponga opposizione agli atti esecutivi per rilevare l'esistenza del vizio di cui si sta discorrendo. In questo caso il debitore dovrebbe rispettare il termine di 20 giorni dalla conoscenza legale dell'atto esecutivo, invalido per la propagazione del vizio, che si intende impugnare. E allora, il sistema che si viene a delineare in via interpretativa è il seguente: il giudice può rilevare d'ufficio l'invalidità del pignoramento senza limiti di tempo, mentre il debitore esecutato, pur potendo sollecitare in ogni momento il giudice affinchè dichiari l'improcedibilità della espropriazione, quando intenda proporre l'opposizione ex art 617 avverso il singolo atto, ha l'onere di rispettare il termine di 20 giorni dalla conoscenza legale dell'atto impugnato.
Dal momento che la struttura dell'atto di pignoramento immobiliare persegue la triplice esigenza di scelta e di individuazione dei beni oggetto dell'espropriazione, di ingiunzione al debitore di non disporne e di opponibilità dell'atto ai terzi, l'atto scritto predisposto e sottoscritto da un avvocato munito di mandato difensivo, viene poi trasmesso all'ufficiale giudiziario che lo integra con l’ingiunzione → 492 al debitore di non sottrarre i beni pignorati alla garanzia del credito e provvede alla sua notificazione.
L’atto di pignoramento deve, altresì, contenere l’invito rivolto al debitore ad eleggere domicilio o a dichiarare residenza in uno dei comuni del circondario in cui ha sede il giudice competente per l’esecuzione → 492 co. 2.
6. La trascrizione, alla quale può provvedere anche lo stesso creditore pignorante al quale l’ufficiale giudiziario consegna gli atti → art. 557, completa la fattispecie a formazione progressiva avviata con l’ingiunzione e quindi l’apposizione del vincolo di indisponibilità e, oltre a consentire la produzione degli effetti sostanziali nei confronti dei terzi e di pubblicità notizia nei confronti dei creditori concorrenti, è indispensabile perché il giudice dia seguito all’istanza di vendita del bene. In assenza della trascrizione il processo esecutivo non può proseguire e si verifica una situazione di improcedibilità o di estinzione c.d. atipica od anticipata del processo.
La trascrizione del pignoramento immobiliare (come anche quella della domanda giudiziale e del sequestro conservativo su beni immobili) perde efficacia con il decorso di un termine ventennale, salva la sua rinnovazione prima della scadenza del suddetto termine →artt. 2668 bis e 2668 ter c.c. 
La durata limitata nel tempo dell'efficacia della trascrizione è stata introdotta dalla legge n. 69 del 2009, con riferimento a quelle ipotesi in cui, essendo strettamente collegata alla pendenza di un processo, risulta di fatto funzionale all'utile conclusione di quest'ultimo. Appare, pertanto, legittimo rimettere all'iniziativa di quanti vi abbiano interesse l'eventuale sua rinnovazione alla scadenza del ventennio e ricollegare, invece, all'inerzia dei soggetti legittimati l'inefficacia ipso iure del gravame. La posizione degli interessati che, non attivandosi, abbiano manifestato il proprio disinteresse alla conservazione degli effetti utili della trascrizione viene considerata recessiva rispetto all'altro pubblico interesse che consiste nel garantire che l'indagine compiuta dai terzi sui registri immobiliari risulti agevole e sicura.