Estimating the concession fee for the use of a football stadium

La concessione in uso di immobili destinati a fornire servizi pubblici è lo strumento spesso utilizzato dall’Amministrazione pubblica proprietaria per ottenere, con il ricorso ad investimenti privati, la valorizzazione del bene ed una più efficiente gestione del servizio. Caso tipico è quello degli stadi di calcio, la cui gestione è normalmente affidata in concessione alle società̀ che assumono l’onere di garantire la sicurezza e la funzionalità dell’impianto, allo scopo di fornire un’esperienza soddisfacente allo spettatore. Allorché la gestione del bene comporti margini di profitto per la società concessionaria, la concessione del servizio pubblico, deve prevedere il pagamento al concedente di un canone quale corrispettivo per l’utilizzo del bene. Questo lavoro affronta il tema della stima del canone di concessione di stadi di calcio affidati a società con squadre che militano in campionati professionistici. La questione estimativa è affrontata mediante l’implementazione di un approccio diretto probabilistico e pluriparametrico, che tenta di superare i limiti dei procedimenti normalmente utilizzati in questi casi, basati sul valore di costo o su un’analisi reddituale, derivanti dal carattere soggettivo che spesso connota la scelta di parametri fondamentali. Nello specifico, è sviluppata un’analisi di regressione multipla sulla base di informazioni e dati ricavati dall’esame di contratti di concessione già in atto per strutture similari. I risultati mostrano che la varianza dei canoni è spiegata dal livello della Lega calcistica in cui milita la squadra della società concessionaria, dalla capienza dello stadio, dall’anno di costruzione dello stadio, e dall’anno dell’ultima rilevante ristrutturazione sulla struttura edilizia.